Expert-comptable pour SCI, LMNP et LMPà Paris 17Optimisation fiscale de votre patrimoine immobilier
IS ou IR pour votre SCI ? Régime réel LMNP pour maximiser vos amortissements ? Passage en LMP ? NS2L & Associés analyse votre patrimoine immobilier et vous conseille sur l'option la plus avantageuse.
La SCI : IS ou IR ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est la structure de référence pour détenir un patrimoine immobilier à plusieurs. Son régime fiscal par défaut est l'IR (impôt sur le revenu), mais l'option à l'IS (impôt sur les sociétés) est possible et change radicalement la fiscalité de la détention et de la sortie.
SCI à l'IR
Les loyers perçus sont imposés directement entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers, au prorata de leurs parts. Pas d'impôt au niveau de la SCI elle-même.
- Transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote-part de loyers
- Déductibilité des intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion
- Régime micro-foncier possible si loyers < 15 000 €/an
- Plus-value immobilière des particuliers à la cession (abattements pour durée de détention)
Idéal pour : transmission patrimoniale, détention longue durée, associés peu imposés.
SCI à l'IS
La SCI est imposée comme une société : IS sur les bénéfices, amortissement du bien immobilier (hors terrain) possible. Option irrévocable une fois exercée.
- Amortissement du bâti : réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie
- Déductibilité totale des charges (intérêts, travaux, frais de gestion)
- Taux réduit d'IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices
- Dividendes soumis à la flat tax (30 %) lors de la distribution
Attention : à la cession, plus-value calculée sur la valeur nette comptable (amortissements repris). Double imposition possible. À modéliser avant de choisir.
LMNP : le régime réel, vos amortissements
La location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel est l'un des dispositifs les plus efficaces pour réduire l'imposition des revenus locatifs. Son atout principal : l'amortissement du bien immobilier.
Comment fonctionnent les amortissements ?
En LMNP régime réel, vous pouvez amortir le bien immobilier (hors valeur du terrain), le mobilier, les équipements et les travaux. L'amortissement est une charge comptable qui réduit votre résultat imposable sans sortie de trésorerie — c'est ce qui le rend si puissant.
Dans la grande majorité des cas, les amortissements suffisent à ramener le résultat BIC à zéro, voire à créer un déficit reportable sur les exercices suivants (dans la limite de 10 ans). Les loyers perçus sont ainsi peu ou pas imposés.
- Amortissement du bâti sur sa durée d'utilisation (terrain exclu)
- Amortissement du mobilier et des équipements
- Déductibilité des intérêts d'emprunt, assurances, charges de copropriété, frais de gestion
- Déficit BIC reportable sur les revenus LMNP des 10 exercices suivants
- À la cession : plus-value des particuliers (régime favorable, abattements pour durée)
Micro-BIC ou régime réel ?
Le micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (71 % pour les meublés de tourisme classés). Il est simple mais rarement optimal.
Le régime réel est presque toujours plus avantageux dès lors que le bien est financé par emprunt ou que les charges déductibles dépassent l'abattement forfaitaire.
NS2L réalise la comparaison chiffrée pour votre situation avant de vous conseiller sur l'option à retenir.
LMP : conditions et impact fiscal
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique automatiquement lorsque deux conditions sont réunies. Il ouvre des avantages fiscaux significatifs, mais génère aussi des obligations sociales.
Conditions de bascule en LMP
Le statut LMP s'applique lorsque (1) les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € et (2) ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Les deux conditions doivent être remplies simultanément.
Avantages fiscaux du LMP
- Déficits imputables sur le revenu global (sans limitation)
- Exonération des plus-values sous conditions (après 5 ans d'activité et si recettes < seuils)
- Possibilité de récupérer la TVA sur les investissements (résidences de services)
Obligations du LMP
Le LMP est considéré comme une activité professionnelle. Il génère des cotisations sociales obligatoires sur les bénéfices (régime SSI ou régime général selon la forme juridique).
NS2L anticipe chaque année le risque de bascule en LMP et vous informe des conséquences avant qu'elles ne se produisent.
Optimisons votre patrimoine immobilier
SCI, LMNP, LMP : chaque situation est différente. Premier échange offert pour analyser votre patrimoine et chiffrer les options fiscales disponibles.